Die touristische Vermietung von Wohnungen ist im Salzburger Raumordnungsgesetz geregelt. Grundsätzlich ist eine solche untersagt, es gibt jedoch rechtliche Instrumente welche eine touristische Vermietung über Plattformen wie AirBnB etc. ermöglichen. Die gängigste und „einfachste“ Möglichkeit ist die im Gesetz definierte Privatzimmervermietung.

㤠5 Z 10 ROG 2009:

Privatzimmervermietung: die Beherbergung von bis zu 10 Gästen in Gästezimmern oder höchstens drei Wohneinheiten im Hausverband der Vermieter, die in diesem ihren Hauptwohnsitz haben;“ 

Sollte eine touristische Vermietung innerhalb dieser Vorgaben erfolgen ist keine baubehördliche Bewilligung notwendig. Wichtig ist, dass es sich um einen Hausverband handelt. Der aktuellen Judikatur des Landesverwaltungsgericht zu folge wird die Beurteilung darüber, ob es sich um einen Hausverband handelt oder nicht, streng ausgelegt. Es muss eine „räumlich – funktionelle Verbindung“ zwischen den jeweiligen Wohnungen bzw. Räumen bestehen. Die Betreuung der Gäste darf nur durch die Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübt werden, dies setzt eine Hauptwohnsitzmeldung im gleichen Hausverband voraus. Da es sich um eine häusliche Nebenbeschäftigung handelt, hat der Vermieter in der Wohnung, während der Vermietung, anwesend zu sein.

Weitere Möglichkeit ist eine baubehördliche Bewilligung gem. § 31b ROG 2009. Hierbei handelt es sich um die sogenannte „Zweckentfremdung von Wohnungen“. Die Behörde hat eine solche Bewilligung zu erteilen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

„1. für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen worden sind und

2. die Wohnung keine gute Eignung für Hauptwohnsitzzwecke aufweist oder in der Gemeinde keine Nachfrage besteht, die das Angebot an für Hauptwohnsitzzwecke geeigneten Wohnungen erheblich übersteigt.“

Das Vorliegen dieser Umstände ist vom Antragsteller nachzuweisen.

Die dritte Möglichkeit besteht in einer Änderung bzw. einer Kennzeichnung im Flächenwidmungsplan gem. § 39 ROG 2009 für Apartmenthäuser bzw. Apartmenthotels. Hier ist eine Beschlussfassung der Gemeindevertretung erforderlich, welche eine Einzelfallbetrachtungen vornimmt und gemeinsam mit dem Ortsplaner prüft ob die raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind. Angemerkt wird, dass ein Rechtsanspruch für eine Widmung bzw. Kennzeichnung nicht besteht.

Unabhängig davon, unter welchen Voraussetzungen eine touristische Vermietung erfolgt, ist immer die Nächtigungsabgabe zu entrichten. Bei der Abgabenbehörde (Bürgermeister) haben sich die Unterkunftgeber/innen in das Unterkunftregister eintragen zu lassen und erhalten im Anschluss daran eine Bescheinigung samt Registrierungsnummer. Eine Meldung hat im Wege des Gemeindeamtes / Bürgerservice zu erfolgen.